Rubrica legale – La parola all’avvocato: Cosa si intende per Condominio? E come ci si prepara ad un’Assemblea?

Prende il via una nuova rubrica legale in collaborazione con gli avvocati professionisti presenti  presso lo sportello legale attivato dalla Cooperativa di San Damiano. L’avvocato Lorenzo Beretta svolge la propria attività professionale nel campo del diritto civile, diritto del lavoro e diritto sportivo. È giudice sportivo per la Federazione Italiana Pallacanestro e collabora a titolo gratuito con lo sportello legale di via Corridoni. Nella  rubrica parleremo di Condominio con riferimento all’Assemblea condominiale.

Il condominio di edifici (nel gergo comune semplicemente definito “condominio”) è una particolare forma di comunione di proprietà tra più soggetti, caratterizzata dalla coesistenza di beni di proprietà individuale (l’esempio più ricorrente è quello dell’appartamento, con annesse pertinenze, e del box auto) e beni di proprietà comune a tutti (il pianerottolo, la portineria, il giardino, ecc.).

L’Assemblea condominiale
È necessaria pertanto l’esistenza di un organo unitario rappresentativo dei soggetti giuridici vantanti diritto di proprietà all’interno del condominio, al fine di poter permettere la formazione e l’espressione di una sintesi delle singole istanze riguardanti: le parti di proprietà comune; la regolamentazione dell’utilizzo delle parti di proprietà esclusiva.Tale organo deliberativo è rappresentato dall’Assemblea, alla quale hanno diritto di partecipazione tutti i condomini. La partecipazione può avvenire anche per rappresentanza, conferendo delega scritta ad altra persona fisica (anche estranea al condominio). L’Assemblea “ordinaria” è chiamata annualmente ad esprimersi sulla gestione ordinaria del condominio ed, in particolare, in merito alla conferma dell’amministratore, all’approvazione dei rendiconti consuntivi e dei preventivi di spesa, alla manutenzione dell’edificio. Inoltre, un’Assemblea c.d. “straordinaria” può essere convocata in ulteriori circostanze dall’amministratore, anche su istanza di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’intero condominio (espresso, di prassi, dai c.d. “millesimi”), per esprimersi su ulteriori particolari contingenti circostanze (interventi manutentivi urgenti, ecc.).

La Convocazione ed il quorum
La convocazione dell’Assemblea avviene, di regola, a cura dell’amministratore, per mezzo di comunicazione da indirizzarsi a tutti i condomini con raccomandata (postale o a mani), fax o PEC, nel termine di cinque giorni antecedenti la prima convocazione. Tale convocazione deve contenere data e luogo ove si terrà l’assemblea (in prima convocazione ed, eventualmente, direttamente anche in seconda), nonché specifica e separata indicazione degli argomenti all’ordine del giorno. I condomini sono dunque tenuti, ove interessati a partecipare all’iter deliberativo sugli argomenti all’ordine del giorno a prendere parte all’Assemblea in luogo e data indicati in convocazione. Perché l’Assemblea possa essere validamente chiamata a deliberare, tuttavia, è necessario che venga raggiunto il “quorum costitutivo”. Si tratta di un obiettivo di partecipazione quantitativa (numero di condomini presenti su numero totale) e qualitativa (valore delle proprietà dei condomini presenti su valore complessivo del condominio) di condomini all’assemblea. Tale quorum trova ragione nell’esigenza che l’assemblea sia realmente rappresentativa di quanti più condomini possibile. Per l’effetto, in caso di mancato raggiungimento del quorum l’Assemblea non è validamente costituita e non può essere chiamata a valutare gli argomenti all’ordine del giorno. Tale quorum differisce tra prima e seconda convocazione: in prima convocazione, è richiesta la presenza (diretta o per delega) della maggioranza assoluta dei condomini (50%+1). È richiesto, in aggiunta, che tali condomini siano espressione perlomeno dei 2/3 del valore dell’intero condominio; in seconda convocazione, è richiesta la presenza numerica (diretta o per delega) di almeno un terzo dei condomini. Si richiede, inoltre, che tali condomini siano rappresentativi perlomeno di 1/3 del valore dell’intero condominio.

In sinergia con il servizio gratuito di sportello legale della Cooperativa di San Damiano via F. Corridoni, 5