Rubrica legale, la parola all’avvocato. L’Assemblea dei condomini e il suo svolgimento

Continua la rubrica legale in collaborazione con gli avvocati professionisti presenti  presso lo sportello legale attivato dalla Cooperativa di San Damiano. L’avvocato Lorenzo Beretta svolge la propria attività professionale nel campo del diritto civile, diritto del lavoro e diritto sportivo. È giudice sportivo per la Federazione Italiana Pallacanestro e collabora a titolo gratuito con lo sportello legale di via Corridoni. In questa  rubrica l’avvocato concluderà l’argomento “Condominio” parlando dell’  “Assemblea dei condomini” e del “suo svolgimento” . 

Nella precedente occasione abbiamo avuto modo di soffermarci sul concetto di “assemblea condominiale”, sulla sua convocazione e sulla valida costituzione (per raggiungimento del c.d. “quorum costitutivo”).
Una volta verificato il raggiungimento del “quorum costitutivo”, l’assemblea è formalmente costituita. Delle operazioni di assemblea deve essere redatto un verbale, da trascriversi nel relativo registro tenuto e conservato dall’Amministratore.
I partecipanti all’assemblea sono chiamati ad affrontare le tematiche all’ordine del giorno e decidere sulle stesse, esprimendo il proprio voto.
Laddove una persona partecipi, quale delegato, per conto di più condomini (ovvero, se anch’esso condomino, per se stesso ed altri condomini) potrà esprimere tanti voti quanti sono i condomini che rappresenta.
Detti voti possono anche essere tra loro discordanti.
Le decisioni dell’assemblea vengono assunte di regola a maggioranza qualificata. In particolare, le singole delibere sono approvate solo laddove venga superato il c.d. QUORUM DELIBERATIVO: da non confondersi con il “quorum costitutivo”, il “quorum deliberativo” altro non è che l’espressione proporzionale dei voti favorevoli rispetto ai partecipanti all’assemblea. In altri termini, detto quorum viene raggiunto se i votanti favorevoli raggiungono una determinata maggioranza rispetto a tutti coloro che prendono parte all’assemblea.
Il quorum deliberativo è rappresentato dalla maggioranza (50%+1) dei condomini che partecipano all’assemblea.

È previsto, tuttavia, un requisito ulteriore. Tale maggioranza deve essere al contempo espressione di una determinata quota dei millesimi dell’intero edificio:
due terzi (più di 666,66 millesimi) in ogni caso, per deliberazioni che concernono: innovazioni generiche sull’edificio, che rispondono a mere ragioni di comodità; modificazioni delle parti comuni;
metà (più di 500 millesimi) per tutte le deliberazioni (salve quelle al punto precedente) se l’assemblea si svolge in prima convocazione. Tale quota deve essere raggiunta anche in seconda convocazione, per determinate particolari deliberazioni (ad esempio: nomina e revoca amministratore; gestioni di liti e controversie; manutenzione straordinaria sull’edificio ed innovazioni in materia di sicurezza, salubrità e rimozione barriere architettoniche; uso delle parti comuni; approvazione del regolamento di condominio);
un terzo (più di 333,33 millesimi) per tutte le deliberazioni se l’assemblea si svolge in seconda convocazione, salvi i casi particolari di cui ai punti precedenti.
Particolari deliberazioni inoltre richiedono, anziché la maggioranza, l’unanimità. È il caso, in particolare, delle modificazioni dei valori espressi nelle tabelle millesimali, ad eccezione dei casi di correzioni di errori e/o adeguamento a modifiche architettoniche intervenute che comportino alterazioni perlomeno superiori ad 1/5 del valore di almeno un’unità immobiliare.

Le deliberazioni validamente assunte vincolano tutti i condomini, compresi i dissenzienti, gli astenuti e i non partecipanti all’assemblea.
A queste categorie di condomini, tuttavia, è concesso un rimedio avverso le deliberazioni che, pur adottate secondo le dovute maggioranze, risultino contrarie alla Legge o al regolamento condominiale.
Possono, infatti, adire le vie legali per ottenere l’annullamento, attivando una procedura di mediazione obbligatoria davanti al competente Organismo di Conciliazione e successivamente (in caso di mancata conciliazione) ricorrendo all’Autorità Giudiziaria. Tale facoltà, tuttavia, va esercitata – a pena di decadenza della relativa facoltà – entro il perentorio termine di trenta giorni dalla data della deliberazione che si intende impugnare (o dalla ricezione del relativo verbale per quanto riguarda i condomini assenti all’assemblea).
Inoltre, laddove la deliberazione concerna la scelta di promuovere una lite giudiziaria o resistere alla stessa (se attivata da terzi), è concessa un’ulteriore facoltà ai (soli) condomini assenti o dissenzienti. Entro trenta giorni dalla delibera in questione, essi possono comunicare (per iscritto e con prova di consegna) all’Amministratore l’intenzione di separare la propria responsabilità da quella del condominio, in caso di esito sfavorevole (soccombenza) della lite.

Con l’esercizio di tale onere, si ottiene il beneficio di non essere chiamati, nelle ripartizioni, a concorrere a ciò che si deve pagare alla controparte vittoriosa; laddove la controparte domandi il pagamento per quota al condominio che ha separato la propria responsabilità, questi avrà poi diritto di rivalsa per quanto corrisposto.